Révision du loyer: mode d'emploi
Mais les règles qui encadrent cette augmentation sont strictes.
Voici tout ce qu’il faut savoir avant de vous lancer dans cette démarche.
Première règle importante si vous souhaitez faire évoluer le loyer de votre locataire : il faut que cette hausse éventuelle soit prévue en amont dans le bail à travers une « clause de révision ». La révision est possible une fois par an à la date d'anniversaire du bail. En cas d'oubli, vous ne pourrez pas remonter en arrière !
Sachez aussi que toute modification du loyer dépend de la valeur de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié par l’Insee. Concrètement, l’IRL fixe les plafonds d’augmentation annuelle des loyers que vous pouvez exiger de votre locataire en se basant sur l’évolution de l’indice des prix à la consommation. Depuis le 16 août 2022, dans le cadre de la loi sur le pouvoir d'achat et afin de limiter les effets de l’inflation, la hausse des loyers est plafonnée à 3,5 % en métropole, en Corse il s'agit d'un taux particulier fixé par le préfet avec une variation possible par rapport au continent de 1,5% et 2,5 % en Outre-mer. Ce plafonnement est maintenu jusqu'au 31 mars 2024.
A noter que depuis le 25 août 2022, aucune révision annuelle de loyer n'est possible pour un logement classé F ou G.
Le cas des travaux de rénovation
Si vous augmentez votre loyer chaque année en tenant compte de la révision de l'IRL par l'Insee, vous n’avez pas besoin de vous justifier auprès de votre locataire. En revanche, si vous souhaitez augmenter le loyer au-delà de l'IRL, vous devrez prouver la légitimité de cette augmentation. Le loyer peut notamment être majoré significativement en cours de bail ou entre deux locataires et à la suite de travaux de rénovation réalisés à vos frais, s’ils apportent une valeur ajoutée importante au logement et qu'en cas d'accord des deux parties. Dans ce cas, une clause spécifique dans le bail ou un avenant doit être signé précisant les modalités de majoration applicable après l'achèvement des travaux d'amélioration.
Cela concerne par exemple l'installation d'un digicode ou d’un ascenseur, la pose d’une cuisine équipée flambant neuve, le remplacement d’une ancienne baignoire par une douche moderne, une rénovation importante en termes d'isolation thermique, le remplacement des fenêtres par du double vitrage ou encore l'installation d'une climatisation.... A noter que ces travaux de rénovation doivent représenter au moins 50 % de la dernière année de loyer pour justifier d’une augmentation. Dans ce cas, une hausse du loyer annuel de 15 % du montant des travaux peut être appliquée. Dans le cas où les travaux d’amélioration représentent plus d’une annuité de loyer, la fixation du nouveau loyer est libre (sous réserve de l’éventuelle limitation instaurée par l’encadrement des loyers à Paris par exemple).
Enfin, pour appliquer une hausse de loyer : le logement doit être classé entre A et E au DPE au terme des travaux.
Annoncer la révision du loyer
Si vous décidez d’augmenter le loyer de votre locataire, vous devez impérativement lui faire parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception au minimum six mois avant le renouvellement tacite du contrat locatif. Le courrier doit mentionner les informations suivantes :
- Adresse du logement concerné
- Nouveau montant du loyer mensuel
- Modalités de calcul du nouveau loyer
- Date à laquelle la hausse prend effet
Le locataire doit ensuite donner son accord pour cette augmentation de loyer ou décider de quitter le logement. En cas de litige, vous avez la possibilité de saisir la commission départementale de conciliation.
Attention, il existe des exceptions qui ne vous permettent pas de faire évoluer le loyer de votre locataire :
- En métropole, il est interdit d’augmenter le loyer lors du renouvellement du bail ou de la remise en location d’un logement classé F ou G sur le diagnostic de performance énergétique, uniquement pour les baux signés depuis le 24 août 2022. Il est également interdit de réviser le loyer en cours de bail. A partir du 1er juillet 2024, cette interdiction s’appliquera aussi en Outre-Mer.
- Si vous n’avez pas prévu de clause de révision dans le bail, le montant du loyer doit rester le même pendant toute sa durée.
- Des règles spécifiques s’appliquent pour réviser le loyer d’un logement régi par la loi de 1948 ou conventionné Anah.
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